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                什么是土地證土地使用稅_什么是土地證?土地證有何作用

                土地糾紛 時間:2022-08-13

                【www.philliplai.com--土地糾紛】

                最近一則新聞,云南省玉溪一公安局經偵大隊破獲一起集資詐騙案,一對夫婦以一酒店經營權及偽造的土地證等重復抵押和支付高額利息為誘餌,涉案資金高達600多萬元。文中涉及“土地證”是什么?它的主要作用是什么?

                什么是土地證

                土地證是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權或者使用權的法律依據。

                土地證的種類

                根據國家有關規定,截止2009年1月,我國頒發的土地證書主要有三種:

                1、集體土地所有權證。縣級人民政府對農民集體所有的土地進行登記造冊,核發集體土地所有權證,確認所有權。

                2、集體土地建設用地使用權證。縣級人民政府對集體所有的依法用于非農業建設的土地進行登記造冊,核發集體土地建設用地使用權證,確認建設用地使用權。

                3、國有土地使用權證。縣級以上人民政府對單位和個人依法使用的國有土地進行登記造冊,核發國有土地使用權證,確認國有土地使用權。

                2003年,中國開始頒發林權證,其四項權益里,也包含了部分土地權益。

                土地證的作用

                土地證作用就是擁有該地塊的合法使用權,受法律的保護。土地證上會注明該土地的地理位置、用地性質、用地面積、使用者等相關信息。土地使用者可以自己使用土地,以出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者也可以把土地使用權轉讓、作價出資、出租或抵押。下面是土地證的具體作用,在什么時候可以發揮它的作用:

                所謂土地使用,是指按照土地的自然屬性、法定用途或約定方式,對土地進行的利用。根據物權理論,土地使用權是對國家或集體所有的土地的占有、使用、收益的權利,屬于用益物權,包括國有土地使用權和農民集體土地使用權,但是根據國家法律規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業生產,因此,以下所指的土地使用,主要指國有土地使用權的使用。

                (一)、土地使用權的行使

                土地使用者可以自己使用土地,以出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者也可以把土地使用權轉讓、作價出資、出租或抵押。

                (1)、按約定或規定用途使用土地。建設單位使用國有土地的,應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地。確需改變該幅土地建設用途的,應當經有關人民政府土地行政主管部門同意,報原批準用地的人民政府批準。其中,在城市規劃區內改變土地用途的,在報批前,應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

                (2)、土地使用權轉讓。是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括出售、交換和贈與。土地使用權轉讓應注意:(1)轉讓方必須按土地出讓合同規定的期限和條件投資開發和利用土地。例如,轉讓房地產,屬于房屋建設工程的,需完成開發投資總額的25%以上,屬于成片開發土地的,應形成工業用地或者其他建設用地條件。(2)轉讓方和受讓方之間應當簽訂轉讓合同。(3)土地使用權轉讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。(4)辦理過戶登記。(5)土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的,市、縣人民政府有優先購買權。(6)受讓方需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的,應依法辦理相關手續。(7)受讓方使用土地的年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

                (3)、土地使用權作價出資。是指土地使用者依法將土地使用權評估作價后,作為資本出資或入股,用于合資、合作、聯營等,并按出資數額行使相應權利,履行相應義務的行為。如我國《公司法》規定,股東/發起人可以用貨幣出資,也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資。《合伙企業法》規定,合伙人可以用貨幣、實物、土地使用權、知識產權或其他財產權利出資。《城市房地產管理法》規定,依法取得的土地使用權,可以依照本法和有關法律、行政法規的規定,作價入股,合資、合作開發經營房地產。以土地使用權作價出資應注意:(1)依法對土地使用權評估作價。根據《公司法》的規定,對作為出資的土地使用權,必須依據法律、行政法規的規定進行評估作價。但是,根據《合伙企業法》的規定,合伙人以土地使用權作價出資的,可以由全體合伙人協商確定,或者由全體合伙人委托法定評估機構進行評估。(2)辦理土地變更登記手續。如果土地使用者僅以土地使用權作為合作條件與他人合作、聯營的,土地使用權沒有發生轉讓,不用辦理變更登記手續。如果土地使用者以土地使用權作價向公司、企業法人投資或者與他方成立公司、企業法人等,則發生土地使用權轉讓,應辦理變更登記手續。

                (4)、土地使用權抵押。是指債務人或者第三人不轉移對土地使用權及其地上建筑物、其他附著物的占有,將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時,債權人有權依照法律規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。土地使用權抵押應注意:(1)土地使用權抵押時,其地上建筑物、其他附著物應隨之抵押。(2)抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。(3)應當辦理抵押登記。

                (5)、土地使用權出租。是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權租賃應注意:(1)出租人必須按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發和利用土地。(2)出租人應將地上建筑物、其他附著物隨同土地使用權同時租賃。(3)出租人和承租人應當簽訂土地使用權租賃合同。(4)承租人必須繼續履行土地使用權出讓合同的規定。(5)出租人應當辦理登記。

                根據有關法律規定,除符合下列條件的以外,劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押:(1)土地使用權人為公司、企業、其他經濟組織或個人;(2)領有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;(4)依法簽訂了土地使用權出讓合同,并向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金;(5)經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準。

                (二)、土地使用權的限制

                土地使用權的限制是指土地使用者必須嚴格按照出讓合同約定或劃撥批準文件規定的條件、方式、用途等使用土地,違反了這些規定要承擔相應的法律責任。

                (1).禁止閑置土地。閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后,未經原批準用地的人民政府同意,超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。為依法處理和充分利用閑置土地,切實保護土地,國土資源部于1999年4月28日發布了《閑置土地處置辦法》,該辦法對閑置土地的情形、處置方案、土地閑置費、收回閑置的國有土地使用權程序及對閑置土地的利用等作了詳細規定,這里不再贅述。

                (2).禁止擅自改變土地用途。根據《全國土地分類》(試行),建設用地分為商服用地、工礦倉儲用地、公用設施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地等8大類32小類。土地使用權人應當嚴格按照出讓合同約定或批準文件規定的用途使用土地,確需改變土地用途的,應當經有權機關批準,對未經批準擅自改變土地用途的,市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正,并根據情節可以給予警告、罰款、無償收回土地使用權等處罰。

                (3).禁止自行將土地使用權轉讓、出租、抵押。以劃撥方式取得的土地使用權,其轉讓、出讓、抵押必須符合法定條件并經有權機關批準,對未經批準擅自轉讓、出讓、抵押的,由市、縣人民政府土地管理部門沒收非法收入,并根據情節處以罰款。以出讓方式取得的土地使用權,可以轉讓、出租、抵押,但是也要符合一定的條件,即轉讓方、出租方必須按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資、開發利用土地,轉讓合同、出租合同、抵押合同不得違背法律、法規和土地使用權出讓合同的規定,并且辦理土地登記手續。

                (三)、土地使用權的終止

                土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回或土地滅失等原因而終止。

                (1).土地使用權期限屆滿。使用年限屆滿,土地使用者可以申請續期,但應依法重新簽訂土地使用權出讓合同,支付土地使用權出讓金,并辦理登記。否則,土地使用者應當交還土地使用證,并依法辦理注銷登記,國家無償取得土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權。

                (2).國有土地使用權的收回。為公共利益需要使用土地的;為實施城市規劃進行舊城區改建,需要調整使用土地的;土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的;因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥國有土地的;公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的;經有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準,可以收回國有土地使用權,對因公共利益需要、實施城市規劃進行舊城區改建等原因而收回土地使用權的,應當對土地使用權人給予適當補償。

                另外,對于違反《土地管理法》、《房地產管理法》等的規定,國家可以強制收回土地使用權,如依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地、臨時使用土地期滿拒不歸還的,或者不按照批準的用途使用國有土地的,由縣級以上人民政府土地部門責令交還土地;已辦理審批手續的非農業建設占用耕地,連續兩年未使用的,經原批準機關批準,由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權;以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,滿2年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。

                (3).土地滅失。《房地產管理法》規定,土地使用權因土地滅失而終止。土地滅失是指因地震、火山爆發、洪水等不可抗力導致土地實際使用價值的消失,致使土地使用者無法按照合同約定或批準文件規定的用途利用土地,從而終止土地使用權。對于劃撥土地,國家可以另行劃撥一塊土地給原土地使用權人使用。對于出讓土地,土地使用權人可請求退還土地滅失部分剩余年限的出讓金。


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